Aktuelle mietrechtliche Gesetzesänderungen – von Wertsicherung bis zu Befristungsvereinbarungen
Im Nationalrat wurde am 11.12.2025 das 5. MILG (5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz) beschlossen. Einerseits wurde darin ein neuer Rechtsrahmen für die mietvertragliche Wertsicherung geschaffen – das MieWeG (Mieten-Wertsicherungsgesetz). Andererseits kam es auch zu Änderungen im MRG (Mietrechtsgesetz) und im RichtWG (Richtwertgesetz).
Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz: Warum?
Der Hintergrund des neuen Mieten-Wertsicherungsgesetzes1 ist nicht nur komplex, sondern auch hoch umstritten. Angefangen hat die öffentlich-wirksame Debatte zur mietvertraglichen Wertsicherung im Jahr 2023, als der OGH vereinfacht gesprochen zum Ergebnis kam, dass die „übliche“ Standardmietvertragsklausel zur Wertsicherung wegen der Verletzung einer Bestimmung des KSchG (Konsumentenschutzgesetzes) unwirksam sei.2 Die Folge war ein Aufschrei auf Vermieterseite. Medial „aufgekocht“ ist das Ganze dann abermals im Jahr 2025 durch eine Entscheidung des VfGH, wonach die betreffende Bestimmung des KSchG nicht verfassungswidrig sei.3 Im Sommer 2025 kam dann die Erleichterung für die Immobilienbranche durch ein klarstellendes Erkenntnis des OGH.4
Dennoch hielt es der Gesetzgeber offensichtlich für erforderlich, eine neue gesetzliche Regelung zur mietrechtlichen Wertsicherung zu schaffen, wie dies auch schon im Regierungsprogramm 2025 vorgesehen war.5 Politisch ist dies äußerst umstritten, was sich auch an den zahlreichen kritischen Stellungnahmen im Gesetzgebungsverfahren zeigt. Dieser Kurzbeitrag beschränkt sich jedoch darauf, auf die praktischen Auswirkungen durch die aktuellen Gesetzesänderungen einzugehen.
Die neue mietrechtliche Wertsicherung: zusammengefasst in 10 Punkten
- Jährliche Anpassung zum 1. April: Mietentgelte dürfen nur einmal jährlich am 1. April angepasst werden, und zwar nach der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI 2020 oder Nachfolger) des Vorjahres.
- Deckelung über 3 %: Übersteigt die jährliche Indexveränderung 3 %, wird der darüber hinausgehende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt.
- Erste Anpassung anteilig: Bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss wird die Indexveränderung nur anteilig nach den seit Vertragsabschluss verstrichenen Monaten berücksichtigt.
- Sondergrenzen für 2025 und 2026: Für Mietverträge mit Mietzinsbeschränkung gilt: Anpassung 2025 max. 1 %, 2026 max. 2 %. Erst ab 2027 greift die allgemeine Regelung.
- Abweichungen im Vertrag unwirksam: Vertragsklauseln, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regeln abweichen, sind insoweit unwirksam. Erhöhungen dürfen nicht früher oder stärker erfolgen als gesetzlich vorgesehen. Es wird daher erforderlich sein, eine Parallelrechnung anzustellen, welche Regelung für den Mieter günstiger ist.
- Ausnahmen für Gemeinnützige: Das Gesetz gilt nicht für Verträge im Anwendungsbereich des WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes), außer wenn § 13 Abs. 4 WGG einschlägig ist.
- Einfache Bezugnahme möglich: Bei Raummieten genügt die Formulierung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 MieWeG“ zur wirksamen Vereinbarung einer Wertsicherung.
- Regelung für Altverträge: Auch vor dem 01.01.2026 abgeschlossene Verträge unterliegen ab diesem Zeitpunkt den neuen Regeln.
- Rückforderungsansprüche: Für Altverträge wurde die zeitliche Dauer der Rückforderbarkeit wegen unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen in einer komplexen Regelung (allerdings mit zahlreichen Ausnahmen) beschränkt.
- Rundungsregel: Beträge unter 0,5 Cent werden abgerundet, über 0,5 Cent aufgerundet. Damit soll eine klare Berechnungsgrundlage geschaffen werden.
Die praktischen Auswirkungen des Mieten-Wertsicherungsgesetzes
Die Auswirkungen des Mieten-Wertsicherungsgesetzes auf die Praxis sind weitreichend, sowohl für Alt- als auch für Neuverträge. Ab 01.01.2026 ist die Vertragsgestaltung an die neue Gesetzeslage anzupassen, dies auch unter Berücksichtigung der „Formulierungsempfehlung“ des Gesetzgebers. Der Zeitpunkt der Wertsicherung ist nunmehr gesetzlich vorgegeben und die Vornahme der Wertsicherung prozentuell begrenzt. Wie die Praxis mit dem Erfordernis der komplexen Parallelrechnungen umgehen wird, muss sich erst zeigen.
Änderungen im Mietrechtsgesetz – Mindestbefristung erhöht
Eine wesentliche Änderung im MRG besteht darin, dass die Mindestbefristung bei Wohnungsmietverträgen von bisher drei auf nunmehr fünf Jahre erhöht wurde. Das bedeutet, dass in Mietverträgen über Wohnungen im Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG, die ab 01.01.2026 geschlossen werden, eine Mindestbefristung von 5 Jahren vorgesehen sein muss. Eine kürzere Befristung von mindestens 3 Jahren ist bei Wohnungsmietverträgen nur dann zulässig, wenn es sich beim Vermieter (im Zeitpunkt der Befristung) um keinen Unternehmer iSd KSchG handelt. Mietverträge über Geschäftsräume sind von der neuen Regelung nicht umfasst.
Änderungen im Richtwertgesetz
Die Änderungen im Richtwertgesetz entsprechen weitgehend den Änderungen im MRG betreffend die Beschränkung der Valorisierung. Die Valorisierung zum 01.04.2026 soll mit 1% und die Valorisierung zum 01.04.2027 soll mit 2 % jeweils gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt gedeckelt sein. Für die Valorisierung zum 01.04.2028 und für alle nachfolgenden Valorisierungen soll wie bei § 16 Abs. 6 MRG eine Deckelung dann zum Tragen kommen, wenn eine Erhöhung über 3 % läge. In diesen Fällen soll der 3 % übersteigende Wert bei der Valorisierung nur zur Hälfte heranzuziehen sein.6
1 269 der Beilagen XXVIII. GP - Beschluss NR, https://www.parlament.gv.at/gegenstand/XXVIII/BNR/111?selectedStage=100 (zuletzt besucht am 13.12.2025).
2 OGH 24.05.2023, 8 Ob 37/23h.
3 VfGH 24.06.2025, G 170/2024.
4 OGH 30.07.2025, 10 Ob 15/25s.
5 Regierungsprogramm 2025 – 2029, Wien 2025, Seite 68 f, https://www.bundeskanzleramt.gv.at/bundeskanzleramt/die-bundesregierung/regierungsdokumente.html (zuletzt besucht am 13.12.2025).
6 Vgl dazu die Gesetzesmaterialien, 269 der Beilagen XXVIII. GP - Regierungsvorlage – Erläuterungen, Seite 10, https://www.parlament.gv.at/dokument/XXVIII/I/269/fname_1718389.pdf (zuletzt besucht am 13.12.2025).